維權的藤蔓根植于群體意識的沃土，緊緊地依附在房地產行業的成長之樹上。現在是一片郁郁蔥蔥的景象。然而，當我們看到這片生機勃勃的綠色時，卻沒有絲毫的欣喜和喜悅；當新一輪的業主維權活動達到頂峰時，開發商、物業公司和業主都開始感到無盡的惆悵和痛苦。這些紛繁復雜的糾紛背后隱藏著哪些法律問題？如何通過這些矛盾和爭議找到解決這些問題的通途？在此，筆者將通過關注近期發生的一些業主維權事件來探究沖突的根源。你要知道，有痛苦，就有解決問題的機會。畢竟，痛苦不是徒勞的，幸福也不是沒有代價的。

痛點之一：地產商“違約”，物業公司“買單”

“事件回放” 據北三環某小區業主秦先生介紹，自2002年入住以來，由于開發商資金周轉問題，向業主承諾出售時作為社區重要的配套建筑。社區會所從未建成。此外，小區停車位不足，臨時用電未及時裝修，直接引發業主不滿，“化解了他們的怒火”。 2003年以來，已有10余名小區業主以此為由拒交物業管理費；到2004年，人數增加到40多個；雖然社區物業公司在此期間做了很多講解工作，到2005年，數量卻增加到近80戶。據不完全統計，近三年來，業主因該原因拖欠物業費總額超過40萬元。由于作為沖突根源之一的社區會所問題未能及時解決，拖欠物業費的業主逐年增加，造成了業主拖欠物業費的惡性循環。不繳費直接侵害繳費者的利益。結果，公司也遭受了經營虧損，難以承受。

《分析與點評》 一段時間以來，由房地產開發遺留問題引發的住宅物業管理糾紛占總數的80%以上。比如開發商對小區規劃的隨意改動、房屋工程質量、配套設施建設不完善等中國物業管理，都屬于這一類。由此引發的財產糾紛，讓物業管理公司承擔了諸多無端指責，承擔了一定的經濟損失，甚至成為眾矢之的。有的老板都在擔心：房企為什么要為房企的“違約”“買單”？筆者認為，“建管分開”已成為房地產行業發展的大趨勢。物業公司作為房地產項目的后期管理者，不應承擔因房地產開發商“違約”而產生的連帶責任。這不僅需要業主充分了解，而且應該得到法律和政策的支持。

第二個痛點：業主利益是否因“不作為”而受損？

“事件重播” 不久前，住在東城小區的張葉先生突然發現自己新裝修的房間因為樓上漏水而濕透了。張先生將此問題向物業公司反映，要求查明原因并協調解決。據了解，漏水的原因是原供水管在樓上裝修時不慎損壞，沒有及時修復，導致水管漏水。經協調，樓上業主雖然同意修復損壞的供水管道，但拒絕賠償樓下業主的損失。而張先生對物業公司的處理結果并不滿意。首先，他認為漏水的原因不是自己造成的，因此造成的經濟損失不應該由自己承擔；另外，既然他已經按時足額交納了物業管理費，物業管理公司應該負責協調此事，否則物業公司就是疏忽大意了。

《分析與點評》 目前，一些住宅樓經常因給排水管道滲漏導致相鄰物業受損發生糾紛。如果物業管理公司無法查明原因并給出合理解釋，往往會導致業主與鄰居發生矛盾。 ，導致業主追究物業公司的責任。通過對上述案件的分析，調查發現，事實較為清楚。樓下房子被泡的直接原因是樓上漏水造成的，侵權責任人是樓上房子的主人。根據法律規定，張先生可以要求樓上業主停止侵權，賠償損失。如果協商無效，也可以將房主告上法庭，要求其承擔賠償責任。至于張先生與物業公司的協議，僅對有限的物業服務項目具有約束力。如果沒有證據表明物業公司對此事處理不當，不能作為其辯護理由。先生稱，受損行業不能要求物業公司承擔賠償責任。

第三痛點：業主思想“不成熟”，維權不合理現象突出

“事件重播” 2005年8月上旬，豐臺區某小區業主因物業公司用電問題，將小區大門堵了6年。業主被警方說服。一個個地散去。據小區業主李小姐介紹，自2003年業主入住至今已有兩年時間，但小區1700名業主一直在臨時用電。業主每月仍按時交電費。不久前，小區開始接入市電，每個業主家中安裝卡式電表的工作也同步開展。然而，在裝修過程中，不少交了電費的居民，卻從少數從未交過電費的業主那里得知。物業公司無權向業主收取臨時電費。很多交了電費的業主跟物業公司商量，要求退兩年的電費。

《分析與點評》在北京，隨著住宅商業化的不斷推進，開發商、物業管理公司和業主之間的“博弈”逐漸進入新時代。雖然其發生的背景可能更為復雜，但業主缺乏理性的極端維權行為以及由此產生的后果，并不是任何人希望看到的。在維權活動中，阻斷社區出入，甚至阻斷公共交通，都是侵犯他人通行權，甚至損害公共利益，業主根本無法準確把握這個界限。此外，以維權為目的，在社區刷標語、打喇叭、張貼大字報等行為多種多樣。由于這些不合理的維權行為，維權者可能會忽略一件事或另一件事。業主堵門事件的根本原因是開發商沒有解決社區的基礎設施問題，社區業主的抗議方式不當。堵門雖然沒有造成任何肉眼可見的損害，但影響了小區的正常秩序，間接侵犯了小區其他人的權利。當業主的合法權益受到侵害時，要敢于站出來維護自己的合法權益，但維權的前提是理性，通過合法途徑維護自己的權益。現階段，由于缺乏相關制度建設和政府引導，業主合理維權仍存在不少困難。這也是部分業主寧愿感性而非理性維權的原因之一。在強調民主法治意識的今天，任何維權的缺乏理性都是一把雙刃劍，損人害己。

第四痛點：遭遇“執法難”，面臨界定權利的尷尬

當《事件重播》提到物業服務時，家住清河小營附近商住小區的蘇女士印象頗深。雖然她背負著每月每平方米2元左右的物業管理費，但并沒有得到相應的服務。比如：每晚拖著疲憊的身軀回家，一打開門，就發現地上散落著各種小廣告。賣二手辦公設備和健身，有4張一模一樣的名片，都在樓下。本來蘇女士對這些東西是免疫的，她笑著把它扔進了垃圾桶，但她馬上想到了社區。發布小廣告的人，根本不知道單位的防盜門，就進入了小區大樓。什么用途？而且，這些非業主人員的隨意出入，嚴重危害了小區業主。

《分析與點評》 據了解，由于住宅區為商住物業類型，樓內業主構成較為復雜。針對小區“小廣告”泛濫的問題，物業管理公司有針對性地發布了多條公告。對進出社區的人員進行嚴格登記和檢查。同時，物業管理公司利用安裝在各單位門口的遠程視頻監控設備，成功抓獲數名散布“小廣告”的人員，有效壓制了樓內的“小廣告”。小廣告泛濫。但是，物業公司對于小區里的“原創”“小廣告”，確實感覺很吃力。一位物業管理公司的工作人員無奈表示，這些入住小區的公司都有工商部門的合法手續，確實很難阻止他們散布“小廣告”。而且，由于物業管理公司無權對相關人員印發“小廣告”進行執法，物業管理公司只能對樓內部分公司的上述行為給予善意建議。 ，很難采取有效措施加以制止。這就給物業管理提出了一個難題：管理還是不管理？如果管理，物業公司無此權利，不能代替相關部門執法；不管是“不作為”，也是不可取的。因此，在摸清社區實際情況后，與“公司老板”進行溝通，利用社區公告欄有針對性地發布相關廣告信息。同時，長期被“小廣告”困擾的物業公司也應主動積極配合街道、城管、公安等部門共同管理，利用自身熟悉的形勢，依靠政府和社會力量中國物業管理，制定切實可行的方案。綜合管理。

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